Начало:
НОВЫЕ ЦЕННОСТИ В ЗАГОРОДНОМ ДОМОСТРОЕНИИ
За 20 лет у людей появился опыт — свой, друзей, родителей, основанный на публикациях в газетах, журналах, блог-платформах и обсуждениях на форумах, который сформировал определенные критерии.
1. Транспортная доступность
Это и расстояние до города, и загруженность шоссе, и качество дорог / их содержания. Если раньше строили там, где участок уже был (в СНТ) или там, где начали продавать (в 90-е выбор был небольшой), то сейчас расположение — основной критерий.
2. Инфраструктура
Для кого-то важны хорошие сады и школы в доступности, для других магазины и остановки общественного транспорта. А дальше все зависит от образа жизни, кому что важно — тренажерный зал, конюшня, кафе, бассейн, кинотеатр или ферма, где можно купить свежие молоко и мясо.
3. Коммуникации
Первые домостроители сталкивались с месяцами согласования 5кВт-ного электричества, круглых счетов, чтобы подключиться к центральной канализации или подключить дом к газовой трубе, проходящей в 100 метрах от него. Многие обнаружили, что отопление может стоить, как средняя зарплата в городе, если дом большой, а котел электрический.
4. Окружение и окружающая среда
Кому-то нравится иметь дом в деревне, кому-то будет комфортнее в поселке, где все дома примерно одинаковые по типу и размеру, кто-то предпочтет вложиться в участок в старом поселке актеров-режиссеров, художников или архитекторов, а другие выберут участок побольше на отшибе, чтобы соседей не было видно. Одно общее — то, что окружает дом, стало важно. А большой красивый особняк, построенный среди маленьких домиков на 6 сотках в СНТ "Метталург 1971", смотрится не на своем месте.
К плюсам стали относить наличие речки или пруда, леса, зоны для прогулок, детской площадки и так далее.Единообразие поселка тоже, кстати, немаловажный фактор. Вот, например, фото из одного строящегося коттеджного поселка (год примерно 2015-й):
Стоило ли уезжать из города, чтобы так «льнуть» друг к другу?
5. Экология
Одной из причин переехать из города очень часто становится желание дышать чистым воздухом, поэтому для многих важно отсутствие рядом крупных трасс, заводов (в том числе мусоросжигающих), свалок и т.п.
6. Качество строительства
Как я писала раньше, строили не только те, у кого внезапно появились деньги, но и те, кто хотел дом и, когда появилась возможность строить, нашел на это средства. Цели строить дешево и некачественно и раньше никто не ставил, но со временем оказалось, что там, где сэкономили — слабое звено. В результате тепло уходит через крышу, в подвал приходят вешние воды, а дымоход у камина коптит. Поэтому об общей стоимости строительства и используемых материалах / технологиях стали задумываться заранее. Плюс, появились и новые технологии, и строительных компаний становится больше, и готовых предложений на рынке.
7. Планировка
Постепенно основными критериями дома становятся не размер и этажность, а удобство и функциональность. Многие уже не готовы платить налоги за площади 500+ квадратных метров, отапливать пустующие этажи. Становятся важны размеры кухни и гостиной, количество спален, количество санузлов, удобная прихожая и т.п.
Но хотеть — не значит иметь. Оказалось, что то, что построено, в большинстве своем не отвечает сформировавшемуся спросу. Несмотря на количество предложений на рынке, найти подходящий готовый вариант оказывается сложно.
КРИЗИС И ДРУГИЕ ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ
Первая волна кризиса — 2008 год. Падение цен на нефть и ослабление рубля не сразу сказались на рынке недвижимости. Сперва многие, кто планировал покупку, ускорили принятие решения. Потом спрос на элитную недвижимость начал падать, а средний ценовой сегмент оставался востребованным. Особенно там, где застройщики учитывали изменившиеся требования покупателей.
Вторая волна кризиса — 2014 год. Ее последствия для рынка стали намного ощутимее. Долгое время цены на недвижимость считали в долларах. Все цены перевели в рубли. Мы регулярно мониторили рынок и видели, как владельцы пытаются повышать цену в рублях, но в итоге предложения висели месяцами и дома не уходили. Позже даже зафиксированные в рублях цены начали падать. Многие жаловались, что дома стоят намного дешевле, чем вложенные в них суммы. Небольшие компании-застройщики опускали цены до себестоимости на зависшие предложения, чтобы иметь возможность закончить недостроенные объекты.
Основные причины падения цен:
1. Дома не попадали под сложившиеся требования, особенно капитальные постройки начала-середины 90-х годов. Многое из того, что оказалось на вторичном рынке, просто неликвидно (о критериях выбора загородного дома я подробно написала в предыдущей части);
2. Рынок загородной недвижимости остается малознакомым и вкладывать большие деньги в него страшно — проще вложить деньги в квартиру;
3. До кризиса цены были раздуты — окупить строительство поселка старались как можно скорее. Построить дом (такого же размера из тех же материалов) самому можно было намного дешевле;
4. Хозяева домов из п. 1, которые столкнулись с тем, что предложение не интересно, снижали цены, что ударило и по остальным предложениям на рынке;
5. Упали доходы — упало число платежеспособных покупателей.
РЫНОК ПОДСТРАИВАЕТСЯ ПОД ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
Спрос упал, дорогие объекты продаются долго, на рынке много предложений, сложных для реализации.
Если хозяевам приходится снижать цены, чтобы продать дом или отказаться от продажи, так как замена будет хуже, и жить самим или сдавать свои загородные дома, то застройщики пересматривают свое отношение к стоимости объектов и…
а) Ищут места, где земля стоит несущественно. Если продать недвижимость в 100 метрах от оживленной трассы не рядом с городом довольно проблематично (я встречала много таких вариантов), то продать дом недалеко от водоема и леса, в стороне от трасс, но на большой удаленности от города, уже реально, если продавать эту тишину и экологию вместе с комфортом, коммуникациями, инфраструктурой и единым обликом поселка;
б) Несмотря на то, что цены на строительные материалы растут, а снижать цены рабочие не стремятся, появляется много бюджетных предложений. В первую очередь за счет упрощения строительства — идет отказ от цокольных этажей и капитального фундамента, набирают популярность каркасники, выбираются минималистичные формы без башенок, сложных крыш, балюстрад и т.п.
в) Сокращаются площади. Проекты стараются сделать компактными и максимально функциональными. Представление о том, что в загородном доме должно быть минимум 200 квадратов, уходит в прошлое;
г) Помимо компаний, предлагающих готовые проекты из бруса, клееного бруса и "камня", появляются компании, предлагающие модульные дома. Дома, которые собираются за несколько недель и их можно перевозить;
д) Становятся популярными tiny houses — маленькие дома. И те, которые можно перевозить, и дома-эгоисты для комфортного проживания одному или вдвоем.
Это две публикации на Яндекс.Zen:
ЭХО 90-х в ИЖС: 20 ЛЕТ СПУСТЯ
ИЖС В ПОДМОСКОВЬЕ: КРИЗИС И ДРУГИЕ ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ Чтение на Русском языке. ЖЖ Home and Garden
Комментариев нет:
Отправить комментарий